“社區”，是一個社會學上的概念。社會心理學認為，社區是一定的人口依據一定的文化制度和生活方式，建立在某一空間的共同體。構成社區的基本要素包括：地域、人口、文化制度、生活方式和地緣感。
開發商將“社區”的概念引入地產界，則主要是為了超越以往簡單的“居住區”概念。以前，大多數房地產商都認為，房地產業的主要任務就是建造一片片居住區，至于人們生活的生動性及多元化空間環境，則不在他們考慮之列?？呻S著社會的發展以及現代人對住所要求的提高，房地產商也不得不更新管理模式、提升審美情趣，將更多的目光轉向關注所打造居住區的生活品質。
上個世紀90年代，西方城市在經歷了都市主義與郊區化以后，越來越表現出其發展的不經濟性和不可持續性。于是,一股新的都市設計潮流“新都市主義”應運而生，并很快風行美國與歐洲，在國際上產生了不小的影響。
新都市主義關于社區開發的思想，從二戰前歐洲的傳統小鎮和老城中汲取了許多靈感。在那些傳統小鎮和老城中，古樸雅致的風貌、人性化的尺度、社區感的氛圍以及街道與廣場的觸手可及、豐沛充盈的市民生活和文化細節，無一不成了新都市主義重建真正社區的主張。由此，新都市主義者提出了其在社區開發實踐上的諸多理念：
區域規劃——把許多與社區有關的問題上升到區域層面，制定出整體性策略、前瞻性區域規劃，使問題得到有效解決，保障和促進整個區域的經濟活力、生活和諧、環境健康；
綜合開發——社區內部具有居住、工作、娛樂、休閑和購物等功能以及其他配套設施，自給自足、高效安全，成為相對獨立的多功能社區；
公共空間與傳統鄰里——公共空間是社區居民非正式的聚集和會面地點，它增加了社交的多樣性，有助于鄰里關系、社區文化的形成；
交通形態——提供多種不同的交通方式，注重街道的尺度、形態、形狀；強調步行系統，在工作空間、居住空間、商業空間之間，建立人行道聯系網，做到居民能夠步行到區內的任何一個功能空間；
自然資源——盡量不擾動區內原有的水流、高坡、沼澤等自然資源，保持原始面貌，為整個社區提供自然娛樂的資源。
然而，新都市主義的實踐模型在具體的實踐過程中也引起了爭議。其兩個代表作——濱海市和西拉古納市——都是在開闊的未開發土地上，于短時間內迅速設計建造而成，使用的是現代主義線形的、統一控制的設計概念。然而這樣形成的龐大社區，缺少歷史的漸進、新老建筑的共生以及社區文化新陳代謝的活力，所以也遭受了質疑。汲取了新都市主義的核心理念，又結合中國城市化的現實狀況，一種較成熟的新城建造理念正在成為主流，也即所謂的“社區綜合開發”。
一家內地的房地產開發公司這樣定義其“社區綜合開發”：在房地產開發中，以整個生活社區為項目單元，對其中的各個功能要素，包括居住區、工業區、商貿辦公區、休閑娛樂區、交通體系、綠化體系、園林建設及景觀體系、醫療教育體系、信息化網絡體系以及基礎配套設施等，進行綜合規劃并持續地進行建設實施。
經過多年對海內外開發商的接觸和觀察，筆者深感，新城市離不開綜合開發，而綜合開發，又必須兼顧以下幾點：
居住、就業的同區化
對于新區或者新城來說，規劃常常容易犯大馬路大尺度非人性化的錯誤。實際上，將人的居住和就業落實到同一個區域，不但能減少交通、時間等顯性成本，而且能深化居民對社區的感情，提升社區的人性化氛圍。這也是以人為本的規劃理念的要求。
以招商地產開發蛇口為例，不但致力于努力將蛇口打造成“最適合人類居住的地方”，而且還引導、形成了4大就業區，使之既促進蛇口的繁榮，同時解決了居民的就業問題，讓蛇口居民不出工業區就能找到合適的工作，一舉數得。這些就業區主要有海上世界休閑商務區、火炬創業園區、花園城中心及其他商業餐飲娛樂區及港口工業區等。
現代人幸福生活的基礎是“近”。有“近”才有“靜”，有“近”才有“情”。如果每天工作9小時，上下班4小時，回家就吃飯、上床，哪來的“情”和家人、朋友歡聚、分享呢？
優質、豐富的教育資源
教育是百年大計，是人文精神的最好注腳，也最能吸引業主，增加社區的感情，客觀上，也能體現地產開發商對人性的關懷。新社區新城區肇建之初，開發者就應該高度重視教育資源的凝聚力，力爭高起點投資辦教育，切實將教育地產的概念運用得淋漓盡致。
優美的自然資源，深刻的人文資源
新社區新城區往往自然資源豐富。例如招商地產開發的許多項目都充分借助了蛇口自然資源的優勢。萬科深圳的17英里項目也以三億年的原生態海岸吸引業主。一山一水，都應該在規劃時候盡量投入，充分拓展。
自然資源是靠天吃飯，在缺乏自然資源的地方，就有必要突出人文資源。蛇口這方面也做得很有特色，明華輪是招商地產出資300萬買下的一艘退役的豪華法國游輪。法國總統“戴高樂”乘坐過明華輪，改革開放的總設計師鄧小平又給明華輪上題詞“海上世界”，使其成為蛇口著名的旅游景點。萬科也有一些中產階級的社區，都修建了清水混凝土的鄰里中心，同理，其他新社區新城區，必須有社區精神凝聚的場所，才能夠讓居民安居，開始和諧的第一步。
方便、適宜的購物環境
綜合社區不能沒有方便的購物環境。作為居民的基本生活需求之一，購物方便與否、便利與否，是評價社區綜合性能優劣的重要指標之一。很多小區建設得很好，但是社區商業卻缺乏規劃管理，不能滿足業主需要。既影響了樓盤價值，又影響了業主的生活品質。
時尚多彩的娛樂休閑
購物場所和休閑娛樂設施，有關聯，但是又有很大不同。僅僅是社區老年活動中心的幾個戶外設備，是肯定不能滿足現代社區娛樂休閑的需要。這就需要開發商在規劃的時候，考慮到各種商業地產業態的配合，讓業主在社區都能自得其樂。這種娛樂休閑可以是社會化的商業服務，但是在價格上或者使用上，能夠對業主有所優惠，充分加強社區的凝聚力。
綜合、前瞻的片區規劃
一個社區、一個城區的規劃和開發，不是三年五年的事情，而是七十年乃至更長時間有效的安排。所以，其初期的開發，一定要留有余地，而且要有持續發展的觀念和準備。使得地塊的開發和使用在五年后十年后再拓展延伸時候，都能有自己的空間和脈絡。
具體來說，我想舉一個例子，就是深圳蛇口工業區的“海上世界”地塊。這個已經開發了接近30年的地區，之所以能夠與時俱進，持續開發，是和片區規劃分不開的。
海上世界——蛇口休閑商務區
“海上世界”地塊位于深圳蛇口半島商貿中心區的中心，由填海形成，擁有長度約800米的海岸線，是蛇口最寶貴的全濱海地區，也是深圳15公里西部生活岸線的起點和精華。
海上世界現時的規劃和設想包含了多方面的理念：
理念
說明
混合的社區功能 居民可在此居住、就業、購物、休閑、娛樂、觀光等，為居民提供了豐富多樣的社區生活空間。
開放的空間系統 通過整合城市空間、控制建筑高度，將新的開敞空間與現有的山、海、綠地、廣場等城市空間統一成一個整體性強的開敞空間體系。特別是確保海上世界與大南山之間的山?？臻g通道的形成，這樣可使居民最大限度地親近蛇口特有的山海資源
交通的設想 處理好片區內外交通系統的銜接，通過望海路與濱海大道相連，構建完善的、可逐步實現的區內道路交通體系，處理好道路空間與兩側建筑物的關系；在地塊內乃至海上世界至半山片區建立步行體系；在岸線旁設游艇碼頭，開辟海上世界至其他近海岸線的水上巴士，以此來營造休閑濱海生活氛圍
水系的設想 在片區內引入人工水系，打開“山”與“?！钡耐ǖ?。水系的規劃要盡可能地延長水的“邊”，造成地形變化的多樣性，為建筑的不同組合創造條件。人工水系的寬度將考慮小游艇的行駛，為觀光游覽項目提供可行性。水體的設計力求增強水的可及性，創造易于親近的濱水空間
（陸新之，著名財經圖書出版人，觀察家。)